L’usucapione ferma la procedura esecutiva?

 

 

Quando si è in difficoltà economiche e non si riesce a far fronte al pagamento di un mutuo, di un finanziamento oppure non si riesce a soddisfare le richieste dei fornitori si affacciano alla mente mille domande che hanno come obiettivo trovare la soluzione per non perdere una proprietà e fra queste potresti domandare se l’usucapione ha la priorità nei confronti del pignoramento.

Con questo articolo parleremo di usucapione per capire se può rivelarsi una soluzione efficace per salvare la tua casa dal pignoramento.

 

Il beneficio dell’usucapione?

Iniziamo col dire che l’usucapione è una modalità per acquisire il diritto (proprietà) di un bene immobile e si verifica quando un soggetto terzo dispone di un immobile per un lasso di tempo superiore ai 20 anni; in quel caso egli finisce per risultare il proprietario.

L’articolo 1158 del codice civile che regola questa modalità di acquisto dispone che: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”

Partendo da questo assunto il debitore non può percorrere direttamente questa modalità, per due motivi fondamentali:

1. essendo già proprietario dell’immobile, non può acquisirlo per la seconda volta;
2. ed in quanto proprietario, dunque debitore, il pignoramento (art. 492 cpc) prevede che: “il Debitore debba astenersi da qualsiasi atto diretto a sottrarre il bene alla garanzia del credito”.

 

Come si dimostra l’usucapione?

Ci sono alcuni requisiti che vanno soddisfatti per ottenere l’usucapione di un immobile; come anticipato è necessario possedere l’immobile per più di 20 anni, ma non basta infatti è necessario dimostrare che:

• il possesso è avvenuto senza ricatto, violenza o in modo clandestino, ovvero devi dimostrare che l’effettivo proprietario si è disinteressato di quel bene.
• di essersi preso cura dell’immobile avendo eseguito i lavori fondamentali come per esempio sostituzione della serratura mantenendone l’esclusivo possesso; una ristrutturazione ordinaria ovvero attività che dimostrano l’esercizio della piena proprietà alla luce del sole;
• non è mai avvenuta rivendicazione del possesso da parte del proprietario dell’immobile durante il periodo in esame.

Essendo una particolare modalità di acquisto di un bene, l’usucapione ha necessità di essere ratificato soprattutto quando c’è un pignoramento in atto, presentando istanza al giudice il quale – in caso di  legittimità – emette il trasferimento di proprietà.

 

Pignoramento e Usucapione a confronto

3 domande per capire la situazione:

1. Un immobile può essere pignorato anche se ricorrono i presupposti dell’usucapione? 

L’usucapione per essere valido, deve essere riconosciuto con sentenza del Giudice; quindi la risposta al primo quesito è SI!  perché se l’effettivo proprietario dell’immobile avesse accumulato dei debiti, il suo creditore può recuperare il dovuto attraverso la vendita forzata del bene.

2. il pignoramento ha priorità sull’usucapione? 

E’ evidente che chi ritiene di aver usucapito l’immobile, ha la necessità e dunque la possibilità di opporsi al pignoramento in quanto egli non è il proprietario effettivo dell’immobile.

Ciò significa che la proprietà dell’immobile, non è ancora stata acquisita per usucapione; vi è solamente un diritto presunto da valutare e confermare presentando apposita richiesta di usucapione.

In questo caso il pignoramento e dunque la procedura esecutiva si congela in attesa di giudizio.

Per rispondere al quesito posto, contrariamente ad altre situazioni, il pignoramento non ha la priorità sull’usucapione, casomai il contrario.

 

3. Quando l’usucapione permette di contestare il pignoramento? 

Qui arriviamo al nocciolo della questione ovvero se l’usucapione ha la priorità rispetto al pignoramento e quindi se può fermare la procedura esecutiva.

La risposta è affermativa: SI, l’usucapione può interrompere il pignoramento immobiliare ma la condizione fondamentale è che – come accennato – l’usucapione sia confermato da sentenza del Giudice.

Infatti la sentenza fuga ogni ipotesi di attività illecita nei confronti dei creditori da parte del debitore/proprietario nel tentativo di distrarre il bene tramite accordo fittizio con un terzo richiedente l’usucapione.

 

Come azzerare i rischi ed uscirne vincitore?

Abbiamo visto che – fingere l’usucapione  è una strategia scomoda da attivare, e cercare di aggirare la legge presenta troppi rischi.

Ricevere il pignoramento immobiliare ed avere la casa all’asta è un’esperienza dolorosa.

Tuttavia un approccio consapevole può aiutarti a limitare i danni emotivi; ed è per questo che è necessario rivolgersi a dei professionisti capaci di andare ad individuare soluzioni che possano quantomeno consentire di mantenere la proprietà e non perderla e nel caso la situazione non lo permettesse, cercare di vendere l’immobile e (non svendere) attivando la procedura del saldo e stralcio immobiliare  per non rimanere con il debito residuo.

Non improvvisare, è in gioco la tua sicurezza finanziaria; il fai da te non aiuta.

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