Se ti trovi in un momento difficile e la tua casa rischia di essere messa all’asta oppure si trova nella fase avanzata con la data di vendita già fissata, devi sapere che perderla è forse l’ultimo dei problemi di cui ti dovresti preoccupare.
Infatti la cosa su cui concentrarti è capire se il prezzo di vendita – stabilito dal tribunale – riuscirà a saldare tutto il tuo debito.
Come spiegato in un altro articolo, le aste sono l’ultima soluzione e neanche la più intelligente per saldare il debito e quando la vendita in asta non riesce a soddisfare le aspettative del creditore, il problema sarà ancora più grave perché non solo perderai la casa ma rimarrai con un una differenza da dover ancora pagare; questa differenza si chiama DEBITO RESIDUO!
Vale la pena concentrarsi solo della casa?
Cosa determina il DEBITO RESIDUO
Il periodo storico: l’acquisto – il mutuo
Se per l’acquisto dell’immobile hai chiesto un mutuo importante ed oggi la tua casa vale di meno rispetto a quando l’hai comprata, la conseguenza è che il ricavato della vendita del tuo immobile non sarà sufficiente a colmare la richiesta.
Il tempo: gli interessi di mora e legali
Se dalla stipula del contratto di mutuo sono state pagate poche rate oppure è molto tempo che non le paghi e la Banca non si è attivata TEMPESTIVAMENTE a promuovere la procedura esecutiva (ovvero ha fatto passare molto tempo); avrai accumulato molti interessi legali e di mora che faranno aumentare il valore del debito.
La svalutazione: i ribassi d’asta
Come spiegato in questo articolo, a causa dei ribassi d’asta che determinano il prezzo di venduta tra il tentativo andato a vuoto e quello successivo, il prezzo si abbatte del 25% con la conseguenza che la vendita difficilmente riuscirà a soddisfare le richieste del Creditore (salvo i casi in cui il valore di vendita sia palesemente più alto del valore da recuperare).
La perizia: il valore di vendita
Un’ultima considerazione, dobbiamo rivolgerla al prezzo di vendita.
Quando si svolge un’asta giudiziaria per la vendita di un’abitazione, è il tribunale a stabilire il valore di base d’asta, cioè il prezzo minimo a partire dal quale si possono presentare le offerte degli acquirenti.
Questo valore di partenza, è sempre inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile nel momento della valutazione e quindi anche questo fattore – unito agli altri elementi di questa lista – concorrerà a far emergere il debito residuo da pagare una volta conclusa la vendita.
Appare evidente – senza considerare le conseguenze del debito residuo che andremo ad individuare nel paragrafo successivo – come la vendita forzata sia influenzata da dinamiche complesse risultando controproducente anche per il creditore.
Poiché non è possibile sapere con certezza quando avverrà la vendita, è fondamentale considerare attentamente tutti i fattori che possono influenzare il valore finale dell’immobile e quindi la somma residua che – quando emerge – dovrà essere pagata.
Conseguenze del DEBITO RESIDUO
È facile comprendere quale sia la sorte che subirai se rimarrai con un debito residuo da pagare.
Se per l’erogazione del mutuo si è resa necessaria la garanzia di un genitore, o di un socio e la vendita non è stata sufficiente a sanare tutto il debito, il creditore metterà in vendita le proprietà ed i beni di questi soggetti, oppure se sei titolare di pensione, conto corrente o stipendio, anche in questo caso potrà colmare il debito residuo notificando il pignoramento dello stipendio, il pignoramento della pensione, o il pignoramento del conto corrente fino ad arrivare anche a promuovere il pignoramento del TFR.
Cosa fare?
Riconoscere i rischi associati al debito residuo, è il primo passo per prendere una decisione informata e consapevole su come affrontare l’esecuzione immobiliare.
In qualunque punto della fase esecutiva tu ti trovi, se vuoi uscirne vincitore devi pensare ed agire diversamente dalla massa e rivolgerti a dei professionisti invece che attendere l’esito dell’asta.
I professionisti del debito di Libera Domus hanno il vantaggio di concentrare in un unico ambiente più figure professionali per aiutarti a raggiungere la tua serenità.
E allora, qual è la cosa sensata da fare?
Il cambiamento inizia con una analisi gratuita della posizione debitoria e termina con la definizione di un accordo con il creditore.
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