Differenza tra Aste immobiliari con incanto e senza incanto

Chiunque si trovi nell’impossibilità di saldare le rate del mutuo teme che la propria casa possa andare all’asta.

È già una situazione difficile, perciò quando si sente parlare di asta con incanto o senza incanto la confusione aumenta.

Vediamo quindi di chiarire questo concetto.

Asta senza incanto modalità nella quale gli interessati che partecipano all’asta si aggiudicano l’immobile presentando un’offerta a busta chiusa, dove la migliore offerta viene accettata!

Asta con incanto modalità nella quale gli interessati si aggiudicano l’immobile partecipando ad una gara al rialzo del prezzo.

 

Novità del nuovo rito

Fino a qualche anno fa la vendita in asta veniva effettuata solo in presenza (oggi invece è solo telematica) utilizzando alternativamente le due modalità ovvero asta con incanto ed asta senza incanto e l’aggiudicazione dell’immobile avveniva in tempi molto lunghi dove il valore dell’immobile subiva dei ribassi notevoli rispetto a quello attribuito dal tecnico valutatore del tribunale a discapito sia del creditore ma soprattutto del debitore.

Nel 2016 avviene un cambio di rotta!

La Giustizia ha rivoluzionato il sistema delle esecuzioni immobiliari perfezionando quindi le regole che determinano il recupero del credito eliminando o per meglio dire ridimensionando anche alcuni cavilli legali (in questo la Cassazione ha fornito il suo contributo) che potevano rallentare od ostacolare l’attività esecutiva.

Questo cambiamento ha determinando una svolta importante perché:

  • ha avviato il processo della digitalizzazione della procedura esecutiva oggi completamente concluso dove la presentazione delle offerte e la  partecipazione non più in presenza ma virtuale;
  • ha incorporato le due modalità in un’unica procedura di vendita che inizia senza l’incanto ma che può terminale anche con l’incanto;
  • ha inserito la possibilità di presentare un’offerta con un ribasso del 25% rispetto al prezzo base (a discapito del Creditore ma soprattutto del Debitore) andando ad ingolosire tuttavia un pubblico più vasto;
  • ha inserito la possibilità di chiedere un mutuo bancario come risorsa economica per definire l’acquisto.
  • ha stabilito che ad ogni asta deserta il prezzo base diminuisce del 25% rispetto al precedente tentativo di vendita.

Il vantaggio di questo cambiamento è evidente perché ha ridotto sensibilmente i tempi di recupero del credito con la conseguente diminuzione dei tentativi di vendita (vantaggio più evidente per il creditore rispetto al debitore); ha aumento l’interesse pubblico nei confronti di questa modalità di acquisto rispetto al quella al mercato libero rendendola non più un’esclusiva per gli investitori professionali.

 

Cosa cambia per il debitore?

Con la riforma i tempi di apertura e chiusura di una procedura esecutiva, si sono ridotti sensibilmente e questo cambiamento ha portato per il debitore sia un vantaggio ma anche uno svantaggio; vediamo quali:

Il vantaggio per il Debitore, è direttamente proporzionale a quello ottenuto dal creditore per il recupero delle somme dovute e si manifesta quando il valore di vendita del bene è pari o inferiore al valore totale del debito.

Infatti ogni tentativo di vendita andato a vuoto (asta deserta) fa diminuire il valore di vendita per il tentativo successivo con la conseguenza però che aumenta il debito residuo ovvero la differenza tra il valore effettivo del debito ed il valore recuparato con la vendita giudiziaria. Il nuovo iter, velocizzando i tempi di gestione nei Tribunali ed ampliando l’utenza del pubblico interessato all’acquisto in asta, ha diminuito questa differenza consentendo al dibitore di rimanere meno debitore.

Per contro,  lo svantaggio invece viene individuato proprio nella diminuzione di tempo che il Debitore ha a disposizione, perché l’esecuzione forzata -concludendosi prima – sottrae tempo prezioso al Debitore per individuare soluzioni a chiusura del debito.

Proprio per quest’ultimo motivo è necessario che il debitore una volta ricevuto il pignoramento immobiliare si attivi – con rapidità – per trovare soluzioni idonee e sensate diverse dai tentativi praticati per rallentare la procedura esecutiva (come l’assegnazione della casa coniugale, la creazione di un fondo patrimoniale oppure il tentativo di fare causa alla banca per il reato di usura bancaria ) che si  sono dimostrati poco vantaggiosi oltre che molto dispendiosi senza peraltro portare benefici concreti e risolutivi e dunque cosa fare?

 

Cerca un’alternativa, c’è sempre!

Qualunque sia la fase della procedura esecutiva che stai attraversando, se vuoi uscirne dignitosamente devi pensare “fuori dal coro” e provare ad adottare una prospettiva differente.

Se hai ricevuto il pignoramento o la tua casa sta per essere venduta in asta, attendere gli eventi non è mai la soluzione migliore e purtroppo l’inevitabile è scontato.

E allora qual è la cosa sensata da fare?

La cosa sensata da fare è rivolgersi a Consulenti professionisti del DEBITO capaci di gestire situazioni come la tua.

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