Arriva una notifica, poi un calendario. Persone che non conosci si presentano per visitare la casa in cui vivi. Molti debitori non sanno che questa fase ha regole precise — e che conoscerle cambia il modo in cui la si affronta.

Cosa succede davvero quando arriva il calendario delle visite?

Durante la procedura esecutiva, il giudice nomina un custode giudiziario che ha il compito di gestire l’immobile pignorato, comprese le visite dei potenziali acquirenti. Non è un’iniziativa della banca o del creditore: è una fase regolata dalla procedura stessa.

Molti debitori scoprono questa fase senza preavviso. Un foglio con date e orari, a volte consegnato dal custode, a volte una semplice comunicazione telefonica. La sensazione è quella di non avere più voce in capitolo dentro casa propria. Ed è proprio qui che entra in gioco qualcosa che quasi nessuno sa: le visite non sono un atto arbitrario, e i tuoi obblighi ma anche i tuoi diritti, sono definiti.

L’art. 560 del codice di procedura civile disciplina la custodia dell’immobile pignorato. È la norma che regola chi ha il controllo dell’immobile durante la procedura e in che modo il debitore può continuare ad abitarci. Se vuoi capire nel dettaglio cosa prevede questo strumento e quando può diventare una leva per restare in casa, l’articolo Trust e art. 560: gli strumenti che il debitore ignora lo approfondisce per intero.

Sei davvero obbligato a far entrare chi visita la casa?

Sì, ma con limiti precisi. Il custode giudiziario ha il diritto di accedere all’immobile e di organizzare le visite. Se il debitore abita ancora nella casa, non può impedire l’accesso durante gli orari stabiliti dal provvedimento del giudice. Rifiutare sistematicamente può configurare un inadempimento rispetto agli obblighi di custodia.

Questo non significa che chiunque possa entrare quando vuole. Le visite devono avvenire secondo modalità che il giudice ha fissato. Non esiste un diritto degli acquirenti potenziali di presentarsi a sorpresa o fuori dagli orari concordati. Se qualcuno si presenta senza accordo con il custode, non sei tenuto ad aprire.

La distinzione pratica è questa: l’obbligo riguarda le visite organizzate nell’ambito della procedura, con il custode che funge da riferimento. Non riguarda chiunque si presenti alla porta dichiarando interesse per la casa.

Chi è il custode giudiziario e che poteri ha sulla tua casa?

Il custode giudiziario è nominato dal giudice dell’esecuzione. Ha il compito di conservare e amministrare l’immobile durante la procedura, e può organizzare le visite ai potenziali acquirenti. Non lavora per te né per il creditore: risponde al giudice.

Nella maggior parte dei casi il custode è un professionista esterno che il tribunale ha incaricato. In alcuni casi, il debitore che abita l’immobile viene nominato custode di sé stesso: una figura che esiste nella procedura e che porta con sé obblighi specifici di conservazione e collaborazione.

Sapere chi è il custode della tua procedura, e in quale fase ti trovi, non è un dettaglio. Cambia quello che puoi fare e quello che rischi se non fai nulla. La procedura esecutiva avanza per fasi, e ogni fase restringe o apre possibilità diverse: nella procedura esecutiva il tempo non si ferma, e questa fase delle visite è uno dei momenti in cui il silenzio ha un costo reale.

Cosa puoi fare e cosa non devi fare durante le visite!

Puoi essere presente durante le visite. Non sei obbligato a rispondere a domande sulla tua situazione personale, sul debito o sulle ragioni della procedura. Il tuo obbligo è consentire l’accesso nei tempi e nei modi fissati non di diventare il referente informativo degli acquirenti potenziali.

Alcune cose che conviene sapere prima che arrivi la prima visita:

• Le visite avvengono tramite il custode, non per iniziativa diretta degli acquirenti.
• Non sei tenuto a illustrare la casa, a rispondere su prezzi, debiti o storia della procedura.
• Se qualcuno che visita la casa ti fa proposte dirette — acquisto, accordo, aiuto — la domanda da farti subito è: a chi conviene questa proposta? Chi raccoglie informazioni durante una visita e poi avanza un’offerta privata non sta agendo nell’ambito della procedura ufficiale.

Su questo punto vale la pena fare chiarezza: chi si propone come acquirente «interessato» durante o dopo le visite non è automaticamente dalla tua parte. Per capire come riconoscere un interesse nascosto in questa fase, leggi Consulente del debito o acquirente? La domanda da fare subito.

Questa fase è un segnale: a che punto sei nella procedura?

Le visite degli acquirenti arrivano dopo che il perito ha depositato la sua relazione e il giudice ha fissato le modalità di vendita. Non è una fase iniziale. Significa che la procedura è avanzata, e che la finestra per agire si è già ridotta rispetto al punto di partenza.

Non è detto che sia troppo tardi. Ma sapere esattamente dove ci si trova, quali atti sono stati depositati, quando è fissata l’udienza e se esiste ancora spazio per una trattativa, fa la differenza tra subire la procedura e affrontarla con qualcosa in mano.

Le finestre della procedura esecutiva si chiudono spesso in silenzio. L’assenza di notizie non è una pausa; è la procedura che avanza senza che tu te ne accorga. Verificare dove sei è il passo che quasi tutti rimandano. Se non l’hai ancora fatto, verifica dove ti trovi prima che la procedura lo faccia per te.