Come già spiegato in questo articolo, è possibile vendere un appartamento pignorato prima della vendita in asta, ma per assicurarsi un esito positivo, è necessario percorrere – nella sequenza prevista – le quattro fasi della vendita controllata, vediamole:

 

1. Individuazione di un acquirente

Il punto in comune che questo tipo di vendita ha con la vendita al mercato libero è l’esistenza di un promissario acquirente che esprime una manifestazione di interesse all’acquisto di un immobile; questa è la prova tangibile che la compravendita controllata in forma stragiudiziale ha un fondamento. Tutta l’attività fulcra su questa figura, perché è lui che finanzierà tutta l’operazione.

 

2. Trattativa con creditore

Con la formale manifestazione di interesse si può interpellare il creditore pignorante ed eventuali creditori intervenuti, e proporre un accordo, che in base a determinate situazioni può essere una trattativa a Saldo e Stralcio, oppure una semplice offerta che soddisfi l’intero debito, a tacitazione di ogni legittima richiesta. Raggiunta un’intesa è necessario informare il Giudice per l’esecuzione.

 

3. Comunicazione al Giudice

Il Giudice per l’esecuzione, sentite le parti (creditore e debitore) e valutato il contesto generale può sospendere temporaneamente la procedura esecutiva e fissa un’udienza nella quale sarà formalizzata la vendita controllata stragiudiziale.

 

4. Contestuale di vendita

In questa udienza oltre al Giudice dovranno essere presenti il debitore ed il creditore rappresentati dai rispettivi legali e l’acquirente accompagnato dal notaio di fiducia; i delegati della procedura esecutiva: CTU, Custode, Delegato alla vendita ecc. ecc, non devono necessariamente essere presenti tuttavia l’aspetto importante è che il giudice verifichi l’esistenza del titolo di pagamento per coloro che non hanno avuto riscontro economico per l’attività professionale svolta.

 

Questo è il passaggio più importante di tutta la procedura chiamato anche “contestuale di vendita” perché contestualmente viene eseguita l’estinzione della procedura esecutiva e sottoscritto un atto di compravendita (rogito); vediamoli nel dettaglio:

 

  • atto di compra-vendita: il notaio del promissario acquirente redige “l’atto di compravendita vincolato all’ordinanza di estinzione della procedura” in presenza del debitore, dei creditori, e del promissario acquirente; prende in custodia gli assegni circolari emessi e si accerta che i creditori abbiano prodotto la relativa ricevuta per quietanza e la rinuncia agli atti.
  • estinzione della procedura: Il Giudice delle Esecuzione, controlla la documentazione prodotta, verifica che i creditori siano soddisfatti ed abbiano depositato l’atto di rinuncia dando l’assenso alla cancellazione della trascrizione del pignoramento; verifica che vengano pagati i costi della procedura. Se dalla vendita, dovesse rimanere una differenza in favore del debitore, il giudice si assicura che questi la riceva.

 

Se non sussistono ulteriori motivi ostativi, il Giudice per l’Esecuzione ai sensi dell’art.632 cpc con ordinanza dichiara l’estinzione della procedura e dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento e di tutte le pregiudizievoli scaturite dal processo. Con questo documento il Notaio ha la possibilità di validare l’atto da lui emesso e di dare impulso alla conservatoria dei pubblici registri di eseguire l’attività prevista.

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