Cos’è l’assegnazione della casa coniugale?
L’assegnazione della casa coniugale, è una sentenza emessa dal giudice in ambito di una separazione matrimoniale in presenza di figli minori e rappresenta il godimento di un diritto personale – in questo caso il godimento dell’abitazione – non tanto per garantire un privilegio nei confronti del coniuge destinatario quanto invece per assicurare la continuità dell’abitazione familiare ai figli che sono considerati le vittime del conflitto dei coniugi.
Durata della sentenza di assegnazione della casa coniugale in presenza di figli minori.
la durata della sentenza è regolata dalla trascrizione o meno, del provvedimento emesso dal giudice nei pubblici registri immobiliari.
Se l’assegnazione è trascritta, il diritto è valido fintanto che i figli (veri destinatari dell’assegnazione) non raggiungono la maggiore età, non raggiungono un’indipendenza economica dimostrabile oppure non risiedono più quell’abitazione.
Se l’assegnazione non è trascritta, il beneficiario del diritto può “disporre” del bene per nove anni a partire dalla data con cui viene emessa la sentenza (cassazione n° 12466/2012); questa data assume la condizione di “data certa”.
Perché si trascrive un diritto reale?
La trascrizione di qualsiasi diritto reale viene effettuata per informare chiunque possa avere un interesse per un immobile che sullo stesso “grava” un diritto che ne limita la libertà di scambio.
Sono forme di tutela del beneficiario del diritto vantato.
L’ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE PUÒ FERMARE LA PROCEDURA ESECUTIVA?
Stando alle esecuzioni immobiliari avvenute negli ultimi anni non più, e solo a determinate condizioni
E’ bene sottolineare che tutto ciò che viene trascritto nei registri immobiliari prendeva e prende importanza in funzione dell’ordine di trascrizione (data certa di trascrizione) e non in funzione del tipo di diritto/atto preso in esame.
Fino a qualche anno fa, non veniva preso in considerazione la provenienza dell’atto di pignoramento ovvero se derivante da mutuo ipotecario, o altro (fornitura, condominio, Fisco, prestazioni professionali ecc, ecc), veniva considerato l’atto di per sé quindi la data di trascrizione.
Poiché il pignoramento è l’atto propedeutico all’esecuzione forzata, se questo era trascritto dopo l’assegnazione della casa coniugale, permetteva a quest’ultima di essere opponibile a tutti i pignoramenti bloccando quindi le procedure esecutive immobiliari che avevano queste caratteristiche.
Inoltre, nel caso non ci fosse stata opposizione al pignoramento e la procedura esecutiva avesse proseguito il suo corso, poiché l’assegnazione della casa coniugale veniva paragonata al contratto di affitto e quest’ultimo (ancora oggi) è opponibile all’aggiudicatario, anche l’assegnazione della casa coniugale veniva considerata tale rendendo dunque non interessante la partecipazione alle aste.
Tutto questo accadeva prima della riforma del 2006 che con la legge n°54 del 28 febbraio: “Disposizioni in materia di separazione dei genitori e affidamento condiviso dei figli”, ha inserito dei cambiamenti sostanziali riguardo la separazione ed i divorzi, dunque su come l’assegnazione della casa coniugale si può contrappone alla procedura esecutiva.
Innanzi tutto la Corte di cassazione con la sentenza n° 12466/2012 ha stabilito che
“L’assegnazione al coniuge affidatario dei figli, in sede di separazione, del godimento dell’immobile di proprietà esclusiva dell’altro non impedisce al creditore di quest’ultimo di pignorarlo e di determinare la vendita coattiva”
In buona sostanza l’assegnazione della casa coniugale è un diritto di godimento personale e non reale, non può impedire la vendita e non è un diritto opponibile ai terzi creditori”.
Ogni riferimento alla disciplina locatizia è stato eliminato, dunque l’articolo 1599 c.c. è stato sostituito con l’articolo 2643 c.c restituendo la seguente regola:
“ai fini dell’opponibilità dei provvedimenti di assegnazione, valgono le regole generali in materia di trascrizione quindi l’assegnazione prevale sul diritto del creditore solo se trascritta prima dell’atto di pignoramento”
La priorità della trascrizione diviene quindi il criterio regolatore dei conflitti sempre che non ci troviamo in presenza di IPOTECHE iscritte o trascritte prima della sentenza di assegnazione perché in questi casi, come stabilisce la Corte di Cassazione con sentenza n° 7776 del 2016,
“la trascrizione non ha effetto riguardo ai terzi che a qualsiasi titolo abbiano acquisito diritti sugli immobili in base a quanto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale”
… e, sempre in base alla stessa sentenza:
“con l’iscrizione dell’ipoteca il creditore prenota il diritto di far espropriare il bene in caso che il diritto venga meno”
In pratica l’iscrizione dell’ipoteca anticiperebbe gli effetti del pignoramento, mettendo a riparo il creditore ipotecario (volontaria, legale, giudiziale) e dunque il diritto di assegnazione non può dirsi assoluto.
Quindi come riepilogato nello schema successivo, per avere un quadro più chiaro di come il provvedimento di assegnazione della casa coniugale, possa opporsi alla procedura esecutiva immobiliare dobbiamo considerare la data della sentenza di assegnazione e verificare se è precedente o successiva alla legge n° 54 del 28 febbraio 2006:
